Hôm nay,ânhàngchỉđánhgiátàisảnítquantâmdòngtiềncủadựáanh 10 kết nối tri thức Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng tổ chức hội nghị trực tuyến về việc triển khai công điện của Thủ tướng để gỡ khó cho thị trường bất động sản.
Trước thềm hội nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết từ khi thực hiện Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại có cách hiểu và thực hiện khác nhau về điều kiện vay vốn, nhất là hai tiêu chí có phương án sử dụng vốn khả thi và đủ khả năng trả nợ.
HoREA cho rằng phần lớn các ngân hàng chưa thẩm định tính khả thi của dự án bất động sản, nhà ở thương mại mà chủ yếu cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm. Điều này dẫn đến những dự án có tính khả thi nhưng ở giai đoạn "khởi nghiệp" không thể tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng.
Bên cạnh đó, hầu hết ngân hàng cũng chưa quan tâm đến khả năng tạo ra dòng tiền của dự án để chứng minh điều kiện khách vay có khả năng tài chính để trả nợ. Trong khi đó trên dưới 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là nhà đất nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp chân chính.
Ông Châu lấy ví dụ doanh nghiệp A có bất động sản B, giá trị 100 tỷ đồng, là tài sản bảo đảm cho khoản vay tín dụng. Khi thị trường bình thường, bất động sản B được ngân hàng đánh giá tối đa bằng 60-70% và cho vay tối đa bằng 60-70% mức đánh giá đó, tương đương 42-49 tỷ đồng. Trong điều kiện thị trường suy thoái, bất động sản trên chỉ được đánh giá tối đa bằng 50-60%, kéo theo khoản vay tối đa bằng 35-42 tỷ đồng. Do đó nếu doanh nghiệp A mất khả năng trả nợ thì chỉ có thể thu hồi được phần nhỏ, thậm chí không được phần nào của tài sản thế chấp.
Ngoài ra, ngân hàng có thể "thông đồng" với doanh nghiệp để nâng giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao. Đến khi khoản vay này thành nợ xấu, khả năng thu hồi vốn của ngân hàng cũng rất thấp.
Do đó, ông Châu đề nghị bổ sung quy định khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập để thẩm định tính khả thi của dự án, trong đó có thẩm định về dòng tiền. Chi phí do khách hàng thanh toán để làm cơ sở xét duyệt cấp tín dụng. HoREA đánh giá quy định này phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp có uy tín, năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.
Ngoài ra, trong bối cảnh thị trường còn khó khăn, HoREA cũng đề xuất một số giải pháp như ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư vay không quá 30% với dự án có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc nhà đầu tư và không quá 50% với dự án có giấy phéo xây dựng và đã khởi công. Hiệp hội cũng đề nghị ngân hàng thương mại không yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp Văn bản thẩm định thiết kế xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, trừ trường hợp tự cung cấp.
Chỉ trong tháng 10, Thủ tướng đã có ba cộng điện chỉ đạo gỡ vướng, thúc đẩy thị trường bất động sản. Gần đây nhất là công điện yêu cầu các ngân hàng thương mại nghiên cứu, có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án bất động sản khả thi và đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng.
Ngọc Diễm